再生可能エネルギーの一つである太陽光発電は、不要な土地の活用手段としても注目を浴びています。しかし、太陽光発電の土地を売買するためには、複数の手続きを踏む必要があり、トラブルも起きやすいです。

そこで本記事では、太陽光発電の土地売買でトラブルを防ぐコツや、事業者に土地を売却する流れなどを解説します。
不要な土地の売却を考えている方、太陽光発電事業に興味をお持ちの方は、ぜひ参考にしてください。

太陽光発電の土地売買で起きるトラブル原因とは？回避方法や売買手順

太陽光発電の土地売買でトラブルが起きる原因

太陽光発電の土地売買では、どのようなトラブルが起きるのでしょうか。
トラブルの主な原因を見ていきましょう。

停止条件付売買契約

太陽光発電の土地売買では、停止条件付売買契約というシステムがあります。
停止条件とは売主と買主の間で既に取引する意思があるものの、取引を保留にさせる条件のことです。太陽光発電の土地売買においては、太陽光発電事業を行う許可が下りてから、正式に取引が成立することを意味します。

停止条件付売買では、売買契約を結び手付金を支払った後でも、許可が下りずに契約が白紙に戻る可能性があります。また、停止条件はいつクリアできるか分かりません。
売買契約に長期間拘束されるほか、売却できると思っていた土地が、停止条件によって取引不可になるというトラブルが起きやすいです。

売買契約から引渡しまでの長い期間

通常の不動産売買では、売買契約締結から引渡しまでに1ヶ月程度かかります。
一方で太陽光発電の土地売買では、売買契約後に申請・許可の手続きを行うため、引渡しまで3〜6ヶ月、長くて1年程度かかるのが一般的です。

太陽光発電事業を始めるためには、電気会社や経済産業省資源エネルギー庁への事業申請、地目の転用申請や伐採許可・林地開発許可をとらなければなりません。
申請には購入予定の土地の売買契約書が必要であるため、停止条件が設けられます。
引渡しまでの期間が長引くと、トラブルの原因にもなりやすいです。

太陽光発電の土地売却は最終手段

近年では、山地や林地を太陽光発電用の土地として、売却しようとするケースも多いです。
しかし、太陽光発電の土地売却はトラブルが起きやすいため、あくまで最終手段として考えるのが賢明です。

売却価格は高いが時間とコストが必要

通常の不動産売却に比べ、太陽光発電用の土地は、売却価格が高額になる傾向が見られます。例えば、原野や山林として売却する場合、1㎡あたり数百円〜5,000円程度が目安です。都心部から離れるにつれ、その売却価格は下がっていきます。
一方で、太陽光発電用の土地は一坪あたり5,000円〜10,000円程度が相場であり、高値で売却できる可能性があります。

しかし、前述の通り太陽光発電の土地売買では、取引成立までに時間がかかる上、待った挙句に取引が白紙に戻る恐れがあります。契約を結んでいても、引渡しまでは所有権が移らないため、固定資産税や管理費などのランニングコストを負担しなければなりません。

太陽光発電用の土地は、売却価格が高いものの、時間やコストを要することが難点です。

まずは土地の通常売却から検討

不要になった土地の売却を考える際は、まずは通常売却を検討してみましょう。
通常売却では太陽光発電特有のトラブルを避けながら、比較的スムーズな取引が可能です。
まずは、不動産会社に土地の売却価格を査定してもらいましょう。
不動産会社と媒介契約を結んだら本格的に売却活動を開始し、購入希望者を見つけます。
買主が現れ交渉が成立し、売買契約の締結・精算が完了したら、すぐに土地を引き渡せます。

購入希望者がなかなか見つからない場合は、不動産会社による買取も売却方法の一つです。
コストや時間を抑えて、素早く現金を手に入れたい方に向いています。

通常売却や買取が難しいなら太陽光発電事業者へ売却

人口が少ない郊外の土地や奥地の山林・原野、形状がいびつな土地、再建築不可の土地、一般住宅を建てるには広すぎる土地などは、通常売却や不動産会社の買取が難しい可能性が高いです。
なかなか買い手が見つからない場合は、太陽光発電事業者への売却がおすすめです。
また、査定価格や買取価格が想定より低く満足できない場合、時間がかかっても維持費を負担できる財源があれば、太陽光発電用の土地として売却するのに向いているでしょう。

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太陽光発電の土地売買でトラブルを避けるコツ

太陽光発電用の土地を売却する際は、事前の対策で取引をスムーズに運びたいものです。
以下で、土地売買でトラブルを避けるためのコツを見ていきましょう。

農地転用が可能か事前に確かめる

太陽光発電用に使える土地は、山地や林地・原野・宅地などに限られます。
田畑や果樹園などの農地を利用するためには、農地法の転用許可を取らなければなりません。転用許可を取らずに農地を他の目的で使用した場合、「3年以下の懲役または300万円以下（法人は1億円以下）の罰金」が科せられます。

現に耕作されていない休耕地であっても、農地法の規制対象です。
太陽光発電用の土地を売却する際は、事前に法務局で土地の地目を確認し、所轄の窓口に転用が可能かどうか問い合わせましょう。
また、土地の周りが別荘地やリゾート地である場合、太陽光発電設備の設置によって美観を損ねないかどうか、景観法に抵触しないかの調査が行われるケースもあります。
取引が進んでからのトラブルを避けるためには、該当エリアについての情報を把握しておくことも重要です。

好条件の買主を逃さぬよう契約に特約を設ける

太陽光発電用の土地を売る際のトラブルの原因の一つが、停止条件付売買契約です。
売買契約を結んでも停止条件が付いている限り、太陽光発電事業許可が下りないという理由で契約が解除される恐れがあります。
また、許可申請の手続きや結果待ちに時間がかかり、スムーズな引渡し・現金の受け取りが難しい可能性が高いです。契約の保留期間中に、さらなる好条件の買主が現れても、契約解除の違約金により、乗り換えが難しいでしょう。

好条件の買主を逃さないためには、売主側が売買契約に特約を設けるのが効果的です。
例えば、太陽光発電事業の許可を待つ間に一定年数が経過したり、さらなる高額での買取希望があったりした場合は契約解除できる、といった特約を交わすことで、売主と買主が対等な取引を進められるでしょう。

また、太陽光発電事業者によっては、即時買取も承るケースがあります。
即時買取では買取価格が低めに設定されやすいものの、売買契約を結んでからすぐに土地の引渡しが可能です。
土地を手放すことを優先に考える場合は、即時買取がおすすめです。

太陽光発電向きな土地の条件を事前に調査する

土地を売却する前には、太陽光発電に適した土地の条件を確認し、条件に該当するかどうか調査しましょう。土地によっては太陽光発電用の土地ではなく、通常売却やその他の自然エネルギー発電用地として売り出した方が、好条件で取引できる可能性があります。

太陽光発電事業によっても土地評価の基準が異なるものの、一般的な評価項目は以下の通りです。

日当たりが良い

太陽光発電は何と言っても、太陽の光をエネルギー源として発電します。
日当たりが良い土地であるほど、発電効率が高くなるため評価が高いです。
周囲に高い建築物や山・木々など日射を遮るものがなければ、太陽光エネルギーを吸収しやすい土地と見なされます。

面積が300坪以上

太陽光発電に用いられるソーラーパネルは非常に大きく、数十枚を繋げて設置するため、広くまとまった土地が必要です。
土地面積は300坪以上、最低でも150坪以上が一般的な買取条件であり、中には500坪以上の土地のみ取り扱う業者も存在します。

一箇所でソーラーパネルを多く設置できた方が発電効率は高まるため、住宅用地として使われづらいような、広々とした土地が向いています。

電柱の有無

太陽光発電によって生み出された電力は、電柱を通して送電されます。
そのため、近くに電柱が必要であり、土地から50m以内の距離にあることが望ましいです。
近くにない場合は、太陽光発電システムを設置する際に電柱も新設するケースがあります。
また、すでに電柱があっても発電する電気に耐えられず、電柱取替工事を行う場合もあります。
太陽光発電事業者が土地を買い取る際は、電柱の有無も評価に関わります。

日照時間が長い

日本国内では地域によって日照時間に差があります。
日照時間が長いほど太陽の光エネルギーを多く吸収して発電量が多くなるため、太陽光発電用の土地として向いています。

地目

それぞれの土地には、登記官が総合的・客観的に判断して認定した、土地の用途による分類があります。地目は、田・畑・宅地・山林・牧場・原野・運河用地・保安林・公衆用道路・学校用地など、全23種類です。

また、農地法において「耕作の目的に供される土地」は全て農地と見なされます。
原則、農地は他の目的で使用する際に転用許可が必要です。農地転用手続きは行政書士に依頼すれば、10万円程度で完了します。ただし、農地転用が不可能であったり、停止条件のハードルが上がったりと、太陽光発電事業には好まれにくいのが現状です。
さらに、多くの木々が土地の上に林立している山林は、買取対象外となるケースもあります。山林の中でも平坦な土地で、木々を伐採して整地できれば利用できる可能性が高いです。
なお、土地に古い建物がある場合は、撤去してからの売却が一般的です。その際の撤去費用は売主が負担します。

長方形に近く傾斜がない

土地の形状がいびつな場合、長方形のソーラーパネルを敷いた時に、余分なスペースが生まれてしまいます。土地の形状は長方形に近い方が、無駄なく配置できるため望ましいです。
また、傾斜がある土地はソーラーパネルの設置前に、基礎工事を行う必要があり、造成コストがかかります。さらに、傾斜が激しいと土砂崩れのリスクがあるため、敬遠されやすいです。
太陽光発電においては、長方形に近く平坦な土地であるほど、買取に有利に働きます。

接道状況

太陽光発電を長期間行うためには、接道状況が重要なポイントとなります。
車や重機が通れるほどの道路が接している土地では、太陽光発電設備の設置工事をスムーズに行えます。定期的なメンテナンスも、問題なく行いやすいです。
一方で、接している道路が狭い場合、特殊な工程が必要となりコストがかさむ可能性があります。また、道路に全く接していない土地は、太陽光発電設備の設置ができない事態も考えられます。

太陽光発電の土地売買のメリット

太陽光発電の土地売買は、あくまで最終手段と言われますが、太陽光発電事業者に売却することは、決してマイナスではありません。
以下で、どのようなメリットがあるのかを見ていきましょう。

利用価値が低い土地でも売却できる

利用価値の低い田舎の土地は、売却に苦戦するケースが多いです。
人口減少と東京の一極集中が進む中、全国的に用途がなく持て余している土地が増えています。田舎は土地代や賃料が安く儲かりにくいため、不動産会社が少なく、買主を見つけるのも大変です。

都心から離れた郊外にあり、利用価値が低い土地におすすめなのが、太陽光発電としての活用です。通常の不動産売買においては、交通アクセスや最寄りの駅・バス停からの距離、治安、周辺施設の充実度などにより、市場での需要が左右されます。
しかし、太陽光発電事業においては、日当たりや面積などの条件が揃えば、優良物件として売却が可能です。太陽光発電事業者に直接売れば、不動産会社の仲介手数料もかかりません。
巨大なソーラーパネルを設置し、自然エネルギーを必要とする太陽光発電は、田舎の広大な土地に最適な選択肢とも言えます。

利用価値が低くても売却価格が高い

太陽光発電用の土地として売却する場合、利用価値の低い物件であっても、比較的高値で売却できる可能性があります。
太陽光発電事業者の買取価格の相場は、一坪あたり5,000〜30,000円程度です。
通常売却では一坪10,000円を下回る土地であっても、10,000円以上で買い取ってくれるケースもあります。特に、山林は坪単価が数百円程度である物件が多いものの、太陽光発電用の土地として売り出せば、10倍以上の値がつくことも稀ではありません。
ただし当然、通常の住宅地としての不動産売却の相場よりは低くなります。
あくまで、住宅地として活用できる場合は、その方が高く売れるでしょう。

社会貢献ができる

太陽光発電は再生可能エネルギーであり、環境に優しい発電方法です。
持続可能な社会の実現が叫ばれる今日では、個人レベルでの積極的な取り組みが求められます。不要な土地を太陽光発電事業に活用することは、自然エネルギーでクリーンな電気を社会に供給することを意味します。
社会貢献ができるという点でも、高い満足度を得られるでしょう。

太陽光発電の土地売買のデメリット

太陽光発電の土地売買を行う際は、留意すべき点もあります。
以下で、デメリットを見ていきましょう。

手続きに時間と手間がかかる

太陽光発電用の土地は、事業に関わるため手続きがやや煩雑です。
買取審査では日射条件や接道状況・地目・地形などを細かく調べます。また、売買契約を結んだ後に太陽光発電事業の許可を申請するのが一般的であるため、正式な入金・引渡しまでに3〜6ヶ月、長くて数年かかるケースもあります。さらに、農地であれば転用手続きも行わなければなりません。
このように、取引条件の確定や売買の履行までに時間と手間がかかるため、最後まで辛抱強く耐える覚悟が必要です。

通常売却より売却価格が低い

通常の不動産売却に比べると、やはり売却価格は低い傾向があります。
しかし、使っていない土地を所有している間は、固定資産税や都市計画税・管理費などのランニングコストが継続してかかります。
また、人口減少や地方の過疎化が進む日本では、特に郊外の土地を売却できる可能性が下がっていく可能性が高いです。

通常売却や不動産会社の買取が難しい場合は、不要な土地を所有し続けるのではなく、売却価格が低くても売った方が、将来的な財政がプラスになるかもしれません。

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太陽光発電事業者に土地を売却する流れ

実際に太陽光事業者に土地を売却する場合は、具体的な流れを把握しておくことで、万全の準備をしてスムーズに取引を進められます。
以下で、土地の査定から売却・引渡しまでの流れを一つずつ見ていきましょう。

複数の太陽光発電事業者に査定してもらう

まずは、太陽光発電事業者へコンタクトを取り、土地の査定を依頼します。
査定価格により土地にどれほどの価値があるのかを知り、通常売却をするかどうかを判断しましょう。

多くの事業者は電話のほか、インターネットのホームページに問い合わせフォームがあります。売却予定の土地の住所・地目・売却希望時期・売主の連絡先などを入力すれば、簡単に問い合わせが完了します。通常、太陽光発電事業者による土地の査定・調査は無料です。

また、土地の査定は複数の事業者に依頼するのがポイントです。
1社だけでは査定価格が妥当かどうか判断することが難しく、買い叩かれてしまうかもしれません。
複数の事業者の査定価格を比べ、相場価格を把握しましょう。

概算買取価格を受け取る

査定を依頼すると、入力した情報をもとに土地の概算買取価格の査定が行われます。
概算買取価格はあくまで、土地の住所や図面など一般的な情報のみで判断したものです。
概算買取価格と応対のスピードや質などを含めて考慮し、事業者を数社に絞りましょう。

現地査定の依頼

絞った数社に次は現地査定を依頼します。
事業者によっては概算査定がなく、最初から現地査定のみで買取価格を決定する場合もあるでしょう。
現地査定では、土地の形状や傾斜などを実際に見て判断します。また、周辺状況や立地から日当たりや日照時間が十分に確保できるか、景観法に触れないか、電柱が近くにあるか（電線までどのように配線するか）、障害物の除去が必要かどうかなど、複数の観点から細かい審査・調査が行われます。

正式な買取価格を受け取る

現地調査が終わったら、正式な買取価格を受け取ります。
概算査定・現地査定にかかる時間は、事業者によっても様々です。

売却先の太陽光発電事業者を決定する

正式な買取価格を受け取ったら、どの太陽光発電事業者に売却するかを決定します。
買取価格の高さだけではなく、契約の形態や条件なども考慮して選びましょう。
特に、取引期間の長さを左右するのが、停止条件の有無です。
停止条件がある売買契約では、契約締結から引渡しを行うまでに、太陽光発電事業の申請を行うため、正式な取引成立まで長引く可能性があります。
停止条件付売買を行う事業者が多いものの、中には即時売却を行う事業者、双方を取り扱う事業者がいます。
売却の希望条件に合う事業者に決定しましょう。

売却先と売買契約締結を行う

売却先が決まったら、売買契約を締結します。
ただし、停止条件付売買契約では、この時点で精算や土地の引渡しが行われません。

売買契約を締結する際には、事業者から売主に対し手付金が支払われます。
手付金の取り扱いや、契約の解除・違約金の発生などについて、売買契約書は双方で読み合わせましょう。また、疑問点や不安な点がある際は、契約を締結する前に解決しましょう。

太陽光発電事業者が事業申請し許可を取る

停止条件付売買契約では、この時点で太陽光発電事業者が事業申請をします。
事業申請は経済産業省や電力会社など多方面に行う必要があり、許可が下りるまで数ヶ月〜数年かかる可能性があります。
問題なく手続きが進んでいるか、定期的に事業者と連絡をとると安心でしょう。

また、売主が不利なく契約を進めるためには、売買契約に特約をつけておくのも効果的です。例として、「事業申請期間中に高額買取の希望者が現れたり、一定年数がすぎたりした場合は、契約を解除できる」といった特約が挙げられます。

無事に事業申請の許可が下りたら、事業者から売主に対し連絡があり、次の段階に進みます。

決済と土地の引渡し

土地の引渡し日に、買取価格から手付金を引いた残代金が支払われます。
また、所有権移転登記をはじめとする各種手続きや、司法書士の手配は太陽光発電事業者が行います。売主は身分証明書や印鑑証明書、実印、登記済証または登記識別情報、権利証、固定資産評価証明書などの必要書類を用意しておきましょう。

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太陽光発電用の土地売買は事前の準備でトラブルなく終わらせましょう

いかがでしたでしょうか。
今回は、太陽光発電用の土地売買で起こりがちなトラブルや、太陽光発電の土地売買のメリット・デメリットなどを紹介しました。

再生可能エネルギーの一つである太陽光発電は、今後も注目が高まる分野です。
通常の不動産取引では売れにくい土地でも、太陽光発電用の土地としての価値は高い可能性があります。
ただし、太陽光発電特有の申請許可や煩雑な手続きにより、引渡しまで時間がかかったり、途中で取引が白紙に戻ったりするというトラブルが起きる恐れもあります。
トラブルを防いでスムーズな取引を行うためには、売却予定の土地の状態を把握したり、売買契約に特約を設けたりするのが効果的です。また、太陽光発電事業者に土地を売買する流れを把握しておくと、万全に準備しておけます。
太陽光発電用の土地売買をお考えの方は、ぜひお気軽にエネうるまでお問い合わせください。